L'achat d'un terrain à bâtir représente une étape cruciale pour réaliser un projet immobilier. Une des questions les plus importantes est de savoir quel prix au m² demander pour un terrain. Fixer le prix juste permet d'optimiser les chances de vente et d'éviter les négociations interminables.
Paramètres clés pour l'évaluation
Avant de déterminer le prix au m², il est essentiel de prendre en compte les paramètres qui influencent la valeur d'un terrain à bâtir.
Localiser le terrain
- Commune, département, région : L'emplacement joue un rôle déterminant. Une commune prisée, avec une forte demande immobilière, affichera un prix au m² plus élevé qu'une commune rurale. Par exemple, un terrain à bâtir à Saint-Tropez aura un prix bien plus élevé qu'un terrain situé dans une commune rurale des Pyrénées-Atlantiques.
- Zone géographique : La zone géographique est également essentielle. Un terrain en ville, proche des commodités, aura un prix plus élevé qu'un terrain en campagne. De même, un terrain en bord de mer, par exemple à La Baule, aura un prix bien plus élevé qu'un terrain en zone industrielle.
Caractéristiques du terrain
- Surface totale : La superficie du terrain en m² est un facteur déterminant. Un terrain de 1000 m² aura un prix au m² inférieur à un terrain de 500 m² dans le même quartier. Par exemple, un terrain de 1000 m² à Grenoble aura un prix au m² inférieur à un terrain de 500 m² dans le même quartier.
- Forme : La forme du terrain influence son utilisation et sa construction. Un terrain rectangulaire est généralement plus facile à aménager qu'un terrain triangulaire ou en pente.
- Topographie : Un terrain plat est plus facile à construire qu'un terrain en pente. Un terrain en pente peut nécessiter des travaux de terrassement importants, ce qui peut augmenter le coût de la construction. Par exemple, un terrain plat à Montpellier aura un prix plus élevé qu'un terrain en pente dans la même commune.
- Accès : L'accès au terrain est également important. Un terrain accessible par une route goudronnée aura un prix plus élevé qu'un terrain accessible par un chemin non goudronné. La possibilité de raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz) est aussi à prendre en compte. Par exemple, un terrain à Nice accessible par une route goudronnée aura un prix plus élevé qu'un terrain accessible par un chemin non goudronné dans la même ville.
- Nature du sol : La nature du sol influence la construction. Un sol stable est plus facile à construire qu'un sol argileux ou sableux. Par exemple, un terrain à Bordeaux avec un sol stable aura un prix plus élevé qu'un terrain avec un sol argileux dans la même ville.
- Présence de nuisances : La proximité de nuisances (bruit, pollution, infrastructures) peut affecter la valeur du terrain. Un terrain proche d'une autoroute aura un prix inférieur à un terrain situé dans un quartier calme. Par exemple, un terrain à Lyon proche d'une autoroute aura un prix inférieur qu'un terrain situé dans un quartier calme de la même ville.
Aspects réglementaires
- Plan Local d'Urbanisme (PLU) : Le PLU définit les règles d'urbanisme applicables à la commune. Il fixe le zonage du terrain (zone constructible, zone agricole, etc.), la densité d'occupation, la hauteur maximale de construction, etc. Par exemple, un terrain à Lille situé en zone constructible aura un prix plus élevé qu'un terrain situé en zone agricole dans la même ville.
- Servitudes : Des servitudes peuvent limiter l'usage du terrain (servitudes d'utilité publique, servitude de passage, etc.). Il est important de vérifier l'existence de ces servitudes avant de fixer le prix du terrain. Par exemple, un terrain à Marseille avec une servitude de passage aura un prix inférieur qu'un terrain sans servitude dans la même ville.
Analyser les prix du marché
Une fois les paramètres clés du terrain définis, il est important d'analyser les prix du marché pour déterminer une fourchette de prix réaliste.
Comparaison avec les terrains vendus récemment
Utilisez les sites immobiliers spécialisés comme SeLoger, Bien'ici ou Leboncoin pour consulter les prix des terrains à bâtir vendus récemment dans la zone géographique du terrain que vous souhaitez vendre.
Par exemple, si vous souhaitez vendre un terrain de 500 m² dans la commune de Toulouse, vous pouvez consulter les prix des terrains vendus récemment à Toulouse, en tenant compte de la surface, de la forme, de la topographie, de l'accès, de la nature du sol et de la présence de nuisances.
En comparant les prix de vente des terrains similaires, vous pourrez identifier les tendances du marché : hausse ou baisse des prix, évolution des prix par zone géographique.
Consulter les professionnels
Il est également important de contacter des agents immobiliers locaux pour obtenir des informations sur les prix du marché et les tendances de vente dans la zone géographique du terrain.
Vous pouvez également vous informer auprès de notaires ou d'architectes. Ces professionnels connaissent bien le marché immobilier local et peuvent vous fournir des informations précieuses pour fixer le prix de votre terrain.
Créer une base de données
Il est judicieux de créer une base de données récapitulative des terrains comparés avec leurs prix au m², leurs caractéristiques et leur date de vente. Ce tableau vous permettra d'identifier les variations de prix et de déterminer une fourchette réaliste pour le prix au m² de votre terrain.
Déterminer le prix au m² du terrain
Après avoir analysé le marché, vous pouvez calculer le prix au m² de votre terrain.
Calculer le prix moyen du m²
Additionnez les prix des terrains comparés et divisez par le nombre de terrains.
Par exemple, si vous avez comparé 10 terrains avec des prix au m² allant de 100 € à 200 €, le prix moyen du m² est de 150 €.
Faites la moyenne des prix au m² pour des terrains ayant des caractéristiques similaires.
Ajuster le prix en fonction des caractéristiques du terrain
Il est important d'ajuster le prix au m² en fonction des caractéristiques du terrain.
- Augmenter le prix pour un terrain : Situé dans un quartier recherché, plat, facile d'accès, avec des infrastructures disponibles (eau, électricité, gaz), sans nuisances et avec une vue dégagée.
- Diminuer le prix pour un terrain : Situé dans un quartier moins attractif, en pente, difficile d'accès, avec des contraintes de construction (présence d'arbres à abattre, de réseaux à déplacer), avec des nuisances (bruit, pollution) et sans vue dégagée.
Ajouter une marge de négociation
Il est important d'ajouter une marge de négociation au prix calculé pour tenir compte des éventuelles négociations avec les acheteurs. Cette marge peut varier de 10 à 20% du prix.
N'oubliez pas de prendre en compte les coûts de vente (frais d'agence, frais de notaire) lors du calcul de votre prix.
Présenter le terrain de manière attractive
La présentation du terrain est cruciale pour attirer les acheteurs potentiels. Il est important de mettre en avant ses atouts et de le rendre attractif.
- Réaliser des photos professionnelles du terrain. Les photos doivent être de bonne qualité et montrer le terrain sous son meilleur jour.
- Créer un plan du terrain avec les dimensions, l'accès et les limites. Le plan doit être clair et facile à comprendre.
- Rédiger une description détaillée du terrain et de ses atouts. La description doit mettre en avant les points forts du terrain et les avantages qu'il offre.
Mettre en avant les avantages du terrain
Il est important de mettre en avant les avantages du terrain pour attirer les acheteurs. Mettez en avant l'emplacement stratégique, la proximité des commodités, la vue dégagée, la possibilité de construire une maison sur mesure, etc.
Fixer un prix réaliste et attractif
Il est important de trouver un équilibre entre un prix attractif pour les acheteurs et un prix qui vous permet de réaliser un profit.
Évitez de surestimer le prix du terrain pour ne pas décourager les acheteurs. Proposez un prix compétitif par rapport aux terrains similaires dans la zone. En effet, un terrain proposé à un prix trop élevé risque de rester longtemps sur le marché, ce qui peut être contre-productif.